Wer ein Haus für 400.000 € kauft, braucht je nach Bundesland zwischen 30.000 und 50.000 € zusätzlich – Geld, das keine Bank finanziert und das bei der Kalkulation regelmäßig fehlt. Die Kaufnebenkosten bestehen aus vier Posten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler. Drei davon sind gesetzlich festgelegt, der vierte verhandelbar. Dieser Ratgeber zeigt die Sätze 2026 für alle 16 Bundesländer, rechnet drei Kaufpreise durch, erklärt, wann welche Kosten fällig werden, und nennt die legalen Wege, sie zu senken.
Die vier Posten im Überblick
| Posten | Höhe 2026 | Wer legt sie fest | Fällig |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein) | Bundesland | ca. 4–8 Wochen nach Beurkundung, Bescheid des Finanzamts |
| Notar | ca. 1,0 bis 1,5 % (Kaufvertrag, Auflassung, Grundschuldbestellung) | GNotKG, bundeseinheitlich | nach Beurkundung, Rechnung des Notars |
| Grundbuch | ca. 0,5 % (Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung, Grundschuld) | GNotKG | nach Eintragung, Rechnung des Grundbuchamts |
| Makler | 0 bis 3,57 % (Käuferanteil); bei Wohnimmobilien höchstens die Hälfte der Gesamtprovision | Vertrag, § 656c BGB | nach Beurkundung, oft binnen 14 Tagen |
Zusammen sind das zwischen 5 % (Bayern, ohne Makler) und 12 % (NRW mit Makler) des Kaufpreises. Alle Posten beziehen sich auf den beurkundeten Kaufpreis; Notar und Grundbuch zusätzlich auf die Höhe der Grundschuld.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
| Satz | Bundesländer | Steuer bei 400.000 € |
|---|---|---|
| 3,5 % | Bayern | 14.000 € |
| 5,0 % | Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen | 20.000 € |
| 5,5 % | Bremen (seit 07/2025), Hamburg, Sachsen | 22.000 € |
| 6,0 % | Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 24.000 € |
| 6,5 % | Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein | 26.000 € |
Zwischen Bayern und NRW liegen bei 400.000 € genau 12.000 € – für Käufer in Grenzregionen ein Argument, die Suche über die Landesgrenze auszudehnen. Jedes Bundesland mit Historie und Beispielen: Grunderwerbsteuer-Rechner mit 16 Länderseiten.
„Die Steuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung. […] Als Gegenleistung gelten bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen.“
§ 8 Abs. 1 und § 9 Abs. 1 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz
Drei Kaufpreise durchgerechnet
| Kaufpreis | Bayern (3,5 %), ohne Makler | Niedersachsen (5,0 %), mit Makler 3,57 % | NRW (6,5 %), mit Makler 3,57 % |
|---|---|---|---|
| 250.000 € | 8.750 + 3.750 = 12.500 € (5,0 %) | 12.500 + 3.750 + 8.925 = 25.175 € (10,1 %) | 16.250 + 3.750 + 8.925 = 28.925 € (11,6 %) |
| 400.000 € | 14.000 + 6.000 = 20.000 € (5,0 %) | 20.000 + 6.000 + 14.280 = 40.280 € (10,1 %) | 26.000 + 6.000 + 14.280 = 46.280 € (11,6 %) |
| 600.000 € | 21.000 + 9.000 = 30.000 € (5,0 %) | 30.000 + 9.000 + 21.420 = 60.420 € (10,1 %) | 39.000 + 9.000 + 21.420 = 69.420 € (11,6 %) |
Notar und Grundbuch sind hier mit pauschal 1,5 % angesetzt; tatsächlich sinkt ihr Anteil mit steigendem Kaufpreis leicht (Gebührendegression) und steigt mit der Grundschuld. Die Bank finanziert die Nebenkosten in der Regel nicht – sie müssen als Eigenkapital vorhanden sein, zusätzlich zu den 10 bis 20 % Eigenanteil am Kaufpreis, den die meisten Banken verlangen.
Notar und Grundbuch im Detail
Die Notargebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind bundesweit gleich – ein Notar in München kostet dasselbe wie einer in Rostock. Bei 400.000 € Kaufpreis fallen für die Beurkundung des Kaufvertrags rund 1.700 €, für Vollzug und Betreuung rund 800 €, für die Grundschuldbestellung (bei 320.000 € Darlehen) rund 700 € an – zusammen mit Mehrwertsteuer etwa 3.800 €. Das Grundbuchamt berechnet Auflassungsvormerkung (rund 400 €), Eigentumsumschreibung (rund 850 €) und Grundschuldeintragung (rund 700 €) – etwa 2.000 €. Ohne Finanzierung entfallen die Grundschuldposten; Notar und Grundbuch liegen dann bei rund 1,0 % statt 1,5 %.
Makler: verhandelbar und seit 2020 geteilt
Seit Dezember 2020 muss bei Wohnungen und Einfamilienhäusern der Auftraggeber des Maklers mindestens die Hälfte der Provision tragen (§ 656c BGB) – der Käufer zahlt höchstens, was der Verkäufer zahlt. Üblich sind 3,57 % je Seite (3 % plus Mehrwertsteuer), regional auch 2,38 bis 2,98 %. Die Provision ist verhandelbar, besonders bei hohen Kaufpreisen und langen Vermarktungszeiten; ein Nachlass von einem halben Prozentpunkt spart bei 400.000 € 2.000 €. Provisionsfreie Angebote (direkt vom Eigentümer, Bauträger, Genossenschaft) sparen den ganzen Posten – zum Preis von mehr Eigenaufwand bei Bewertung und Vertragsprüfung.
Nebenkosten senken: die legalen Hebel
- Bewegliches Inventar im Kaufvertrag gesondert ausweisen – Küche, Möbel, Sauna, Markise, Kaminofen. Auf diesen Teil fällt keine Grunderwerbsteuer an; bei 15.000 € Inventar in NRW sind das 975 €. Die Regeln und Grenzen erklärt der Beitrag Grunderwerbsteuer sparen.
- Grundstück und Bau getrennt kaufen: Nur der Grundstückspreis ist steuerpflichtig, wenn der Bauvertrag nicht mit dem Grundstückskauf verknüpft ist.
- Provision verhandeln oder provisionsfrei suchen.
- Grundschuld nur in nötiger Höhe bestellen – Notar und Grundbuch rechnen nach dem Grundschuldbetrag.
- Bundesland-Grenze: Für Pendler in Metropolregionen (Hamburg/Niedersachsen, Bremen/Niedersachsen, NRW/Rheinland-Pfalz, Hessen/Bayern) kann die Adresse jenseits der Landesgrenze mehrere tausend Euro sparen.
Steuerlich absetzbar?
Bei selbstgenutztem Wohneigentum sind Kaufnebenkosten nicht absetzbar – mit Ausnahme der Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld, die als Finanzierungskosten gelten, aber bei Selbstnutzung ebenfalls keine Werbungskosten sind. Bei vermieteten Immobilien gehören Grunderwerbsteuer, Notar (Kaufvertrag) und Makler zu den Anschaffungskosten und werden über die Abschreibung geltend gemacht; Grundschuldkosten sind sofort abziehbare Werbungskosten. Die Kosten der Finanzierung selbst – Zinsen, Tilgung, Bereitstellung – behandeln wir im Bereich Sparen & Kredit. Wann die Grunderwerbsteuer ganz entfällt – Erbschaft, Schenkung, Kauf unter Verwandten, Scheidung –, steht im Beitrag Grunderwerbsteuer bei Schenkung, Erbschaft und Scheidung.
